Tusindvis af boliger kan ikke få realkreditlån

8.442 huse i Danmark kan ikke få realkreditlån

8.442 huse i Danmark har lige nu stået til salg i mere end et halvt år, og dermed opfylder de ikke et af kriterierne, når realkreditselskaberne skal værdisætte og belåne en ejerbolig i Danmark. I hvert fald hvis indholdet i den såkaldte »værdiansættelsesbekendtgørelse« skal tages bogstavligt.

Her står der nemlig, at realkreditselskabet skal sørge for ikke at belåne en ejendom til en højere værdi, end den kan handles til i fri handel inden for seks måneder. Og især i landets yderområder er der mange steder færre købere til flere boliger, hvilket øger salgstiden i mange tilfælde til over et halvt år og presser priserne.

Se kortet, der viser salgstiden for huse i de enkelte kommuner. I kommuner i grønt omsættes mere end halvdelen af husene på under seks måneder.

Men i gule kommuner bliver kun mellem 45 og 50 procent af husene solgt på under et halvt år. I orange kommuner er det mellem 45 og 40 procent, og i røde kommuner bliver under 40 procent af husene solgt på under seks måneder.

Problemerne med at opfylde værdiansættelsesbekendtgørelsen slår også igennem i en undersøgelse af belåning af ejendomme i de yderligste egne af Danmark, som videnscenteret for boligejere Bolius har lavet. Ifølge den bliver hver 10. af de billige huse nu finansieret med pantebrevslån til en rente på typisk 10 procent – langt over det dobbelte af, hvad et realkreditlån kan optages til. Og kun lige under halvdelen af de handlede huse i landdistrikterne belånes med realkreditlån ved ejerskiftet.

Bolius har kigget på 1.381 solgte ejendomme i det første halvår af 2014 til priser mellem 400.000 og 800.000 kroner, og ifølge sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter, er udviklingen logisk:

»Hvorfor skulle et realkreditselskab give et 80 procents lån til en ejendom, der er handlet til 500.000 kr., hvis de i øvrigt tror, at ejendommen om to år højst kan sælges for 350.000-400.000 kr. De kunne så udstede et mindre lån, men de må også vurdere, hvordan husstanden kommer til at sidde, og hvor likvid den er, hvis der skulle ske noget uforudset som skismisse eller tab af erhvervsevne,« siger han til Bolius’ magasin BEDRE HJEM.

Erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S) afviser at ændre retninslinjerne for belåning af fast ejendom, men han talte på et årsmøde for realkrditbranchen for nylig også for, at realkreditselskaberne overvejer en graduering i långivningen, »så det ikke blot bliver et spørgsmål om at låne 80 procent eller ingenting.  Hvorfor ikke låne til 40 eller 60 procent af husets handelspris?«

Ministeren vil ikke uddybe sin udtalelse. Men ifølge direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft har realkreditinstitutterne allerede forskellig praksis, hvor nogle af dem yder en belåning på op til 40 procent, hvis de er i tvivl om at pantet kan bære 80 procent.

»Man skal være meget påpasselig med ikke at lempe reglerne af hensyn til Udkantsdanmark og på bekostning af at sikre systemet for alle boligejere,« siger han.

Karsten Beltoft understreger dermed, at sikkerheden i pantet i boligerne er afgørende for soliditeten i realkreditsystemet og dermed den rente, som lånene kan ydes til.

»Ejendommen skal kunne værdisættes med henblik på et salg inden for seks måneder, og det betyder, at der i nogle tilfælde bliver sagt nej. Men der bliver sagt nej i alle områder. I Udkantsdanmark afspejler det de fundamentale problemer i, at flere flytter væk end der flytter til, og dermed bliver udbuddet stigende og efterspørgslen faldende,« siger han.

På den måde er boligmarkedet et spejl af den økonomiske tilstand i et givent område, konkluderer Karsten Beltoft.