Rekordlav rente vil udløse massiv konverterings-bølge

De ekstremt lave renter nærmer sig et niveau, hvor selv boligejere med 3,5-procentslån vil have en fordel af at konvertere

Toprocentslånet, som ellers er blevet kaldt usandsynligt, er nu pludselig inden for rækkevidde i takt med, at den kun tre måneder gamle 2,5-procentsobligation nærmer sig lukkekursen 100. Det er godt nyt for boligjere med dyrere lån og for boligmarkedet i det hele taget.

De seneste to måneder er renten blevet presset ned med 0,2 procentpoint, hvilket har presset kursen på et fastforrentet 2,5-procentslån med afdrag op i 98,5. Stiger den i samme takt de næste to måneder, vil kursen ramme 100 og realkreditinstitutterne i stedet være nødt til at åbne for toprocentslånet.

Dermed afløses renten, som ingen troede mulig, med én der er endnu lavere, hvilket igen åbner konverteringsmuligheder for de godt 100.000 boligejere, som ellers sidder med et kun to år gammelt og i forvejen historisk billigt boliglån.

Allerede ved seneste opsigelsesfrist sidst i oktober blev der opsagt lån for 91,5 milliarder kroner, herunder faktisk enkelte 3,5-procentslån, men åbner toeren, vil det for alvor blive attraktivt at konvertere for låntagere, der betaler 3,5 procent i rente. Dertil kommer låntagere, som betaler endnu mere i rente og venter på den rigtige konverteringsmulighed.

»Det er klart, at en eventuel åbning engang i fremtiden af et fastforrentet 30-årigt toprocentslån vil betyde en ny, stor konverteringsbølge, da de eksisterende fastforrentede 3,5-procentslån i så fald også i høj grad vil komme i spil,« siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark til Berlingske Business.

Han vil ikke afvise, at toprocentslånet bliver en realitet.

»Man skulle da være et skarn at udelukke et scenarie om et mindre rentefald set i lyset af de erfaringer, vi har gjort os de senere år. Tilbage i juni/juli ventede vi heller ikke et 30-årigt fastforrentet 2,5-procentslån, men vi endte alligevel med at få et så lavt renteniveau, at det kunne give fornuftige kurser til låntagerne,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han understreger dog, at åbningen af toprocentslånet endnu ikke indgår i Realkredit Danmarks hovedscenarie.

Samme melding lyder raden rundt blandt realkreditinstitutterne, men ingen tør alligevel udelukke den usandsynligt lave rente, efter at økonomer på stribe så sent som i juni afviste, at 2,5-procentslånet nogensinde ville blive en realitet.

»På den ene side ligger 2,5-procentslånet i kurs 98,5, og der skal en del til at rykke sådan en fyr over kurs 100. På den anden side er det klart, at det ikke ser for godt ud med væksten i eurozonen, og ECB har varslet »quantitative easing«,« siger Sune Worm Mortensen, der er områdedirektør i Nykredit, med henvisning til Den Europæiske Centralbanks varslede opkøb i obligationsmarkedet.

Disse opkøb kan presse investorerne ud af eksempelvis sydeuropæiske statsobligationer, som også giver en pæn rente, og over i danske realkreditudstedelser i jagten på afkast.

Netop Nykredit har for nylig oprettet en investeringsforening, der skal gøre dansk realkredit mere appetitlig for tyske investorer. Også Danske Markets melder om stigende udenlandsk interesse for danske boliglån.

For boligmarkedet, som stadig hænger i bremsen uden for byområderne, kan det nye lån være den gode nyhed, der sætter mere gang i handlen.

»Hvis renten falder yderligere, vil det blive nemmere at blive kreditgodkendt, og ofte er det sådan, at når man får flere penge at købe bolig for, vil det virke stimulerende på priserne,« siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.

Hun understreger dog, at effekten sandsynligvis vil være mindre på de billigste huse, og at 2,5-procentslånet med afdrag sandsynligvis vil lukke for udstedelse før dets afdragsfrie pendant. I den situation vil institutterne sandsynligvis vente med at åbne toprocentslånet, til man er sikker på, at det nye, lave renteniveau er kommet for at blive.

»Man vil kunne vælge fortsat at udbyde den uden afdrag, så længe kursen er under 100. Det vil være en vurdering, om man forventer, at renten fortsætter med at ligge lavt. Hvis renten stiger, vil kursen på en ny serie nemlig hurtigt blive så dårlig, at serien bliver illikvid. Det vil man gerne undgå« siger Lise Nytoft Bergmann.